Як зменшити податок на нерухомість

Оподаткування нерухомості, яке охопило цьогоріч небагатьох українців, стане більш поширеним явищем в 2016-му.

Як повідомили  в ГФС, в 2015 році з цього податку до бюджету надійшло лише 520 млн грн, тобто, як запевняють ріелтори, означає, що його платили не більше 1% громадян. Через зниження податкової пільги з наступного року кількість платників нерухомого податку має зрости в десятки разів. І юристи рекомендують готуватися до цього вже зараз, особливо тим, хто в даний момент набуває нове житло.

Нові правила податку на нерухомість в Україні

Податок в 2015 році платили власники квартир площею вище 120 кв. м, будинків - від 250 кв. м, якщо володіли квартирами з будинками (або їх частинами), то 370 кв. м. Причому правила змінювалися вже протягом 2014-го податкового року: для першого кварталу пільга застосовувалася до житлової площі, у другому-четвертому кварталі - до нежитловий.

Для квартир від 120 до 240 кв. м і будинків від 250 до 500 кв. м податкова ставка була не більше 1% мінімальної заробітної плати за 1 кв. м перевищення (12,18 грн) на рік. Для нерухомості більше 500 м ставка за кожен метр перевищення становила 2,7%, або 34,56 грн. Якщо квартира / будинок використовується в комерційних цілях, наприклад, здається в оренду, до них пільги не застосовувалися.

У 2016-му, коли українці платитимуть нерухомий податок за 2015 рік, базова пільга буде знижена вдвічі: для квартир з 120 кв. м до 60 кв. м, для будинків з 250 кв. м до 120 кв. м і для різних видів житла з 370 до 180 кв. м.

Тобто платити державі доведеться власникам не найбільшого житла. Максимальна ставка передбачена в 2% від мінімальної заробітної плати (замість 1% і 2,7% залежно від площі для 2014 року). Ставку місцеві ради мають право зменшувати, пільгу - збільшувати (але не більше ніж у п'ять разів) щороку.

Зараз ставка податку на нерухомість по Україні варіюється від 0,1% до 2% мінімальних зарплат за 1 квадратний метр. Мінімальна ставка - 0,1% - у Кіровограді. У Житомирі - 0,75%. Ставка у розмірі 1% встановлена ​​в Києві, Дніпропетровську, Тернополі, Чернівцях, Полтаві, Черкасах, Чернігові, Хмельницькому, Івано-Франківську, Ужгороді. У розмірі 2% встановлена ​​ставка в Харкові, Запоріжжі.

На цьому зміни не закінчаться. Цього літа стало відомо, що до Податкового кодексу будуть знову внесені зміни. А саме: з'явиться ще один вид податку - «податок на розкіш».

Це фіксований податок в 25 тис. Грн для квартир понад 300 кв. м і будинків площею 500 кв. м. «Повного тексту змін до Податкового кодексу ще ніхто не бачив. Звучало і те, що базова пільгова площа взагалі буде скасована, потім цю новину чиновники спростовували. Але треба бути готовим, що жорсткість умов відбуватиметься постійно, і рано чи пізно - за моїми прогнозами, протягом п'яти-семи років - майже всі громадяни будуть платити податок на нерухомість », - прокоментував« Вістям »ситуацію керівник комітету з правових питань Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта.

Навіщо виділяють частки

Більше 70% нерухомості в нашій країні перебуває у спільній власності (подружжя, батьки, діти, онуки та ін.). До введення в Україні оподаткування нерухомості це було неважливо - на кого саме і скільки квадратних метрів записано. Але після появи нового побору постало питання про переоформлення житла.

У ГФС назвали три варіанти сплати податку на нерухомість. Якщо квартира або будинок у спільній сумісній власності, але не розділені в натурі, податок сплачує один із власників (за добровільною згодою або за рішенням суду). Якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, то платить кожен за належну йому частку. Якщо у спільній частковій власності, то платить кожен за свою частину.

«Раніше, купуючи квартиру, її оформляли на одного з подружжя. Тепер ріелтори або нотаріуси радять одразу виділяти частки кожному члену сім'ї. Всі чекають, що будуть ужиматься податкові пільги по площах в найближчі роки, і сподіваються хоча б трішки мінімізувати витрати », - сказав« Вістям »віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельников.

Зробити це зовсім нескладно. «Нотаріус, оформляючи договір купівлі-продажу на чотирьох членів сім'ї, виділяє кожному частку - пише, що кожному належить ¼ частина квартири, і вказує площа, ці дані заносяться до Реєстру власників нерухомості», - пояснив Гусельников. Якщо квартира вже в реєстрі на одного з членів сім'ї, теж можна виділити подібним чином частки.

Як в Україні платити податок на спадщину

Те саме - зі вступом у спадщину. Раніше переоформляли будиночок померлої бабусі тільки на її дітей (перша черга спадкування), а тепер - і на онуків. Спадкоємці першої черги (діти, батьки, подружжя) платять при цьому тільки держмито нотаріусу - 1% від податкової вартості, решта - ще 5% від цієї суми, а якщо вони іноземці - то 17%. З 1 січня 2016- го ставка для спадкоємців другої черги (брати, сестри і бабусі з дідусями) встановлена ​​на рівні 0%.

При покупці квартири або будинку треба платити держмито 1% від оціночної вартості нотаріусу плюс 1% - до Пенсійного фонду. Сама податкова оцінка коштує зараз від 400-800 грн. «Є, на жаль, недобросовісні оцінювачі, які готові за 3-4 тис. Грн« намалювати ціну »в 100 тис. Грн за квартиру в центрі столиці», - визнав Гусельников.

Оформлення покупки квартири відразу з виділенням часткою не збільшує загальних витрат.

Проте жоден з опитаних ріелторів, юристів і нотаріусів не зміг пригадати випадку з практики, коли частки виділяли в квартирах / будинках, давно перебувають у власності. Хоча визнавали, що в наступному році про це задумаються багато, як тільки отримають повідомлення. Приміром, трикімнатної квартирою в Києві площею в 80 кв. м володіють троє (подружжя та їхні дитина). У 2014-му таке житло не підлягало оподаткуванню, а, отже, її господарі не отримували повідомлень в нинішньому. Але вже в 2016-му треба буде оплатити за 20 метрів надлишку, якщо цього року господарі не потурбувалися виділенням часткою.

Ставка в столиці визначена в 1% від мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня 2015 року (12,18 грн), тобто за троячку треба буде оплатити 243,6 грн.

На жаль, фіскальними органами чітко не прописана процедура виділення часток. «Оскільки тут, по суті, немає відчуження власності, то нотаріус може і не вимагати податкову оцінку. Але я б радив запросити у фіскалів індивідуальну податкову консультацію, письмова відповідь убезпечить вас надалі », - радить нотаріус Володимир Марченко. Ціна послуг нотаріуса - питання індивідуальне: у Києві, наприклад, вартість їхніх послуг коливається від 500 до 3 тис. Грн, залежно від нерухомості, в регіонах - дешевше.

Вирішуючи, виділяти чи не виділяти частки у спільній власності, Юрій Піта рекомендує рахувати витрати і можливу економію. «Якщо нарахований податок більш ніж у десять разів менше, ніж послуги нотаріуса, не варто й починати. Тим більше наше податкове законодавство змінюється як мінімум раз на рік, а то й частіше. І рано чи пізно за всі квартири будуть нараховані податки », - зазначив він.

Хто платив податок

Повідомлення про нарахований податок формуються на основі даних в Держреєстрі прав власності на нерухоме майно. За оцінками експертів, в ньому знаходяться дані не більше ніж на 30-40% житлових об'єктів. Причина - тривала передача інформації з БТІ.

У результаті податкові повідомлення в цьому році отримали не більше 1% власників нерухомості. Приміром, у столиці під оподаткування потрапили +9936 з майже 1,1 млн. Квартир, повідомили в прес-службі управлінні Державної фіскальної служби в Києві. Якщо припустити, що до кінця року до Реєстру внесуть всі дані (що малоймовірно, оскільки фінансування на цю роботу не виділялося), то наступного літа повідомлення можуть отримати до 10% власників.

Як у Європі платять податок на нерухомість

Щорічні зміни правил оподаткування нерухомості рано чи пізно приведуть до того, що Україна в підсумку перейме європейську практику сплати податку.

Юристи вже почали вивчати іноземний досвід. У Європі податок на нерухомість - місцевий. Базою оподаткування є не площа, як у нас, а ринкова вартість. Пільги надаються або за категоріями платників податків, або з урахуванням характеру власності.

«У Європі при введенні нового податку спочатку створюються процедури його адміністрування, прораховуються ринкові ціни для бази оподаткування. У нас, на жаль, первинним є введення податку, а всі супутні проблеми вирішуються вже по мірі їх виникнення », - зазначив податковий консультант АТ« Вдовичен і Партнери »Юрій Баштовой.

Експерт зазначив, що модель податку на майно України зараз практично копіює досвід Російської Федерації. Єдина істотна відмінність - в РФ є відмінність між податком на майно фізичних та юридичних осіб. У главі 32 «Податок на майно фізичних осіб» Податкового кодексу Російської Федерації і розділі XII «Податок на майно» Податкового кодексу України можна знайти багато схожих пунктів. «У Росії так само, як і у нас,« податок біжить попереду паровоза ».

Україна в оподаткуванні майна повинна переймати позитивні моменти іноземного досвіду, органічно впроваджуючи їх у наші реалії.

Німеччина

Найбільш простим і практичним здається німецький досвід, але потрібно брати до уваги, що їх реєстраційні записи формувалися і переглядалися десятиліттями, а в Україні Реєстр прав власності на нерухоме майно почав функціонувати тільки з 1 січня 2013 року », - говорить Баштовой.

У Німеччині об'єктом податку на нерухомість виступає нерухоме майно, незалежно від його призначення (комерційне чи ні). Він накладається на справедливу (податкову) вартість майна за загальною федеральної ставкою 0,35%, помноженої на місцевий коефіцієнт (наприклад, в Берліні 8,1). Середня ставка становить близько 1,5%. Тобто якщо ваша квартира оцінена в 20 тис. Євро, треба сплатити податок 1,5% * 20 тис. = 300 євро.

Для юридичних осіб податок може служити основою вирахувань податку на прибуток та податку на підприємців, для фізичних - податок може служити основою вирахувань для цілей прибуткового податку, якщо власність використовується в комерційних цілях, наприклад, здається в оренду.

Франція

У Франції є три різних податки: податок на майно (забудовані ділянки); податок на майно (незабудовані ділянки); податок на житло.

Податок на майно і податок на житло - це різні види податків, і вони можуть накладатися одночасно. Таким чином, на власника житла можуть накладатися обидва податку (правда, податок на майно обчислюється з кадастрової вартості будов, що не переглядалися останні півстоліття).

Податок на житло - це місцевий податок, який виплачується щорічно будь-якою особою, що проживають у житловому приміщенні, 1 січня кожного року. Податок обчислюється шляхом множення вартості умовної орендної плати житла, визначеного місцевим земельним реєстром на коефіцієнти, що встановлюються органами місцевого самоврядування. Щорічний податок на апартаменти становить не менше 1 тис. Євро, а на вілли - від 3 тис. Євро.

Швеція

У Швеції державний податок на нерухомість накладається на всі види нерухомості, яка може бути використана для проживання, в комерційних і виробничих цілях. Оподатковуваний база - ринкова (оцінена) вартість майна на дату на два роки раніше, ніж відповідний податковий рік (у разі приватного житлового приміщення за кордоном - 75% його ринкової вартості).

Податкова ставка становить 1,3% на будинки, розділені на орендовані квартири і блоки квартир, 1,0% на приміщення, які використовуються в комерційних цілях і 0,5% на промислову власність. Нові житлові приміщення звільняються від податку на перші 5 років, на наступні 5 років ставка знижена на 50%. Податок не нерухомість служить основою вирахувань для цілей податку на доходи компаній.

Які податки повинні платити переселенці

У ГФС повідомили, що ніяких пільг на нерухомість, що знаходяться не непідконтрольною України території в Луганській і Донецькій областях, поки не передбачено. «Податкові повідомлення про сплату сум податку та відповідні реквізити вручаються платнику за місцем тимчасового проживання», - повідомили нам у прес-службі.

Теоретично законодавством прописано звільнення від оподаткування непридатною до проживання нерухомості, в тому числі з причини аварійного стану. Однак старої вона повинна бути визнана рішенням місцевих рад, які, зі зрозумілих причин, центральні фіскальні органи з ДНР і ЛНР не отримували, та й не визнають. «Але, слід зазначити, що частка нарахованих податків за таким майну незначна, однак бюджети місцевих рад, в яких є істотні скупчення переселенців, дійсно поповнюються за рахунок сплати податку на їх нерухоме майно», - розповів «Вістям» Віктор Мороз.

Юристи відзначають, що поки не було випадків опротестування нарахованого податку на нерухомість, що знаходиться на непідконтрольною українській владі території.

«Для податківців головне, що запис досі є в Реєстрі. І ніякі фотофіксації, припустимо, зруйнованого будинку, - це не доказ. Це питання в цілому може бути вирішене тільки законодавчо », - зазначив у розмові з« Вест »старший партнер« Кравець і партнери »Ростислав Кравець.

У випадку, якщо переселенці будуть ухилятися від сплати, відзначає адвокат АТ «Вдовичен і партнери» Юлія Яроцька, фіскали мають подати позов про стягнення податкового боргу. «У порядку позовного провадження розглядаються вимоги про стягнення податкового боргу в цілому, окремі процедури стягнення коштів по ньому та продажу майна, що перебуває у податковій заставі, не застосовуються», - зазначила Яроцька.

Боржника можуть і заарештувати. «Адміністративний арешт розглядається як виключний спосіб забезпечення виконання платником податків його обов'язків. Він може мати місце в конкретних випадках, наприклад, якщо, фізична особа, яка має податковий борг, виїжджає за кордон », - сказав нам адвокат Alexandrov & Partners Артем Петренко. Але цей захід не буде застосована у разі незначного податкового боргу.

Адміністративний арешт на майно накладається за рішенням керівника органу Державної фіскальної служби, обґрунтованість якого протягом 96 годин перевіряє суд. Арешт коштів на рахунку платника податків здійснюється виключно на підставі рішення суду шляхом звернення контролюючого органу до суду, підкреслив Петренко.

Як вирахувати свій податок на нерухомість

Навіть після того, як Податкова надішле вам повідомлення про сплату податку на нерухомість, не поспішайте платити. Перевірте її розрахунки, в них можуть бути помилки. Наприклад, через некоректних даних про кількість метрів у вашому житло.

Якщо дані фіскалів відрізняються від реальних, підтверджених оригіналами документів на квартиру або будинок, людина має право на звірку, а податківці повинні перерахувати податок. За даними керуючого партнера АО Suprema Lex Віктора Мороза, цього року були випадки завищення нарахованих податкових зобов'язань з причини неправильного урахування площі нерухомого майна або некоректного застосування пільг.

«На жаль, найчастіше спірні ситуації доводиться вирішувати в судовому порядку. Вирішення спору з податковою в адміністративному (досудовому) порядку є успішним або при зовсім незначних сумах, або при явно помилковому нарахуванні податків », - зазначив він

Власники житла, що знаходиться в різних регіонах, за словами експертів, повинні самі визначитися, за правилами якої області вони бажають платити податки.

«Треба буде написати офіційний лист до Податкової за місцем реєстрації із зазначенням, ставки і пільги якого регіону ви бажаєте застосовувати. Крім документів, що підтверджують право власності, запасіться роздруківками рішень місцевих рад », - радить Юрій Піта.

Приміром, у вас квартира в столиці в 65 кв. м (пільгова площа - 60 кв. метрів, ставка - 1%, тобто

12,18 грн / квадрат площі понад пільгової) і в Запоріжжі - 70 кв. м (пільга - 120 кв. м, ставка - 2%, тобто 24,36 грн). У наступному році ви отримаєте повідомлення від столичної податкової про сплату 12,18 * (65 + 70-60) = 913,5 грн. Ви можете попросити застосувати пільгу Запоріжжя та заплатите 24,36 * (65 + 70-120) = 365,4 грн. Пропорційно розділення кошти наповнять місцеві бюджети.

Штраф за несплату податку

Сплатити податок треба протягом 60 днів з дня отримання повідомлення, при затримці до 30 днів включно нараховується штраф 10%, при більшому терміні - 20%. Плюс нараховується пеня: за кожен день прострочення з першого робочого дня, наступного за останнім днем ​​граничного строку сплати податку. Пеня дорівнює 120% облікової ставки НБУ.

Наприклад, людина отримала податкове повідомлення-рішення про сплату податку на нерухомість в сумі 5 тис. грн 30 квітня 2015, термін оплати закінчився 29 червня 2015. Припустимо, він сплачував його 29 липня 2015, тобто з простроченням 30 календарних днів.

Значить, він повинен заплатити:

    податок у розмірі 5 тис. грн
    штраф у розмірі 500 грн
    (5 тис. грн х 10%)
    пеню в розмірі 162,74 грн
    (30% х 120% / 365 днів у році х 5,5 тис. грн х 30 днів)

Таким чином, через 30 днів платник податків повинен сплатити 5662,74 грн = 5 тис. грн (податковий борг) + 500 грн (штраф) + 162,74 грн (пеня).

Джерело: 

http://investfunds.ua/news/kak-umensh...