Вид учета/налога

Порядок учета/налогообложения

1

2

Создание улучшений

Поскольку в момент создания улучшений расходы несет арендатор, арендодатель такие расходы в своем учете не отражает (он отражает улучшения только тогда, когда арендатор вернет ему объект аренды вместе с улучшениями)

Получение улучшений от арендатора

Бухгалтерский учет

При получении объекта аренды с улучшениями (отделимыми или неотделимыми) арендодатель должен увеличить первоначальную стоимость такого объекта. Передача улучшений отражается в акте приемки-передачи улучшений, который оформляет арендатор. Акт может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов первичных документов либо по форме, утвержденной Приказом № 352 (типовая форма № ОЗ-1) или Приказом № 818 (Акт приемки-передачи основных средств).

Поскольку арендодатель компенсирует арендатору стоимость улучшений, первоначальная стоимость объекта аренды увеличивается на сумму, соответствующую размеру такой компенсации (через счет 15 «Капитальные инвестиции»), проводки Дт 15 – Кт 20, 22, 23, 63, 65, 66 и других счетов, Дт 10 – Кт 15. Стоимость полученных улучшений объекта аренды амортизируется в учете арендодателя в составе первоначальной стоимости такого объекта

Налог на прибыль

Плательщики налога на прибыль, которые не применяют налоговые разницы, отражают улучшения по правилам бухучета.

Плательщики налога на прибыль, которые применяют налоговые разницы, ведут налоговый учет согласно ст. 138 НК. В данном случае нужно помнить, что если объект ОС, возвращенный из операционной аренды:

– будет использоваться в хозяйственной деятельности плательщика – то его стоимость в налоговом учете увеличивается на сумму улучшений и налоговая амортизация также определяется с учетом улучшений

– будет непроизводственным – тогда сама по себе стоимость улучшений, увеличивающих первоначальную стоимость объекта, в момент их отражения в бухучете на счете 10 в составе налоговых разниц не отражается. Однако она будет увеличивать финрезультат постепенно – по мере начисления бухгалтерской амортизации объекта, увеличенной на сумму улучшений (налоговая амортизация непроизводственных объектов ОС, напомним, финрезультат не уменьшает)

НДС

Право на налоговый кредит по улучшениям возникает у арендодателя в общем порядке по правилу первого события – при наличии НН от арендатора, зарегистрированной в ЕРНН (п. 198.2, 198.6 НК)