Предприятию нередко приходится приобретать основные средства (далее – ОС). В консультации рассмотрим юридические нюансы оформления таких покупок, в частности, как правильно оформить договор, в какой момент право собственности переходит от продавца к покупателю.
Заключаем договор
При составлении договора купли-продажи прежде всего следует придерживаться общих правил, установленных гл. 54 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) для данного вида сделок. Этот договор, как и любой другой хозяйственный, должен содержать существенные условия – предмет и цену договора, а также срок его действия.
Если речь идет о приобретении ОС, то чаще всего это объекты недвижимости или автотранспортные средства. Именно для этих ОС мы и рассмотрим особенности заключения договора купли-продажи.
Купля-продажа недвижимого имущества
Главная особенность этого вида договора – его форма. Согласно требованиям ст. 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге). Отчуждаемый объект недвижимости необходимо также перерегистрировать на нового собственника в соответствии с Законом Украины от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон № 1952) и Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127. Согласно ст. 3 Закона № 1952 в данном случае регистрацию прав на недвижимое имущество на нового собственника осуществляет нотариус, который удостоверял договор купли-продажи.
Для заключения договора купли-продажи стороны обязаны предъявить нотариусу документы, подтверждающие (гл. 3–5 разд. І; гл. 2 разд. ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста Украины от 22.02.12 г. № 296/5; далее - Порядок № 296/5):
- их полномочия и гражданскую правоспособность: документы, удостоверяющие личность, учредительные документы юрлица, извлечения из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР);
- право собственности продавца на объект недвижимости: нотариально удостоверенные договоры купли-продажи, дарения, мены и др., предусматривающие переход права собственности; свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); госакт на право собственности на земельный участок; свидетельство о праве на наследство и т. п.
Также понадобится оценка объекта недвижимости, который выступает предметом договора. Такая оценка производится профессиональными оценщиками по правилам, установленным Законом Украины от 12.07.01 г. № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (далее - Закон № 2658). Документ, подтверждающий ее результаты, потребует нотариус. Связано это с тем, что при купле-продаже предполагается уплата налогов (сборов, обязательных платежей), а среди оснований обязательного проведения профессиональной оценки упоминается налогообложение имущества (ст. 7 Закона № 2658). Кроме того, это предусмотрено п. 1.18 гл. 2 разд. ІІ Порядка № 296/5.
При заключении договора купли-продажи нужно учитывать правила перехода прав на земельные участки, находящиеся под отчуждаемыми объектами недвижимости, изложенные в ст. 377 ГК:
- к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования земельным участком, на котором они размещены, без изменения целевого назначения этого участка в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя);
- размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Поэтому в договор купли-продажи объекта недвижимости следует включить условия, касающиеся земельного участка, на котором этот объект расположен.
Документами, подтверждающими покупку предприятием объекта недвижимости, являются:
- договор купли-продажи с удостоверительной надписью нотариуса;
- извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Также стороны договора должны подписать акт приемки-передачи имущества, которое выступает предметом договора. Это может быть акт типовой формы № ОЗ-1 (утверждена приказом Минстата Украины от 29.12.95 г. № 352 «Об утверждении типовых форм первичного учета») либо произвольной формы с указанием обязательных реквизитов первичного документа.
Купля-продажа автомобилей
Данный вид договора составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Вместе с тем если одной из сторон договора выступает физическое лицо, то без нотариального удостоверения не обойтись, ведь в дальнейшем данный договор понадобится для перерегистрации автомобиля на нового собственника. А как доказать подлинность подписи физлица на договоре? Для этого и оформляется договор купли-продажи с нотариальным удостоверением либо через товарную биржу или в территориальном органе по предоставлению сервисных услуг МВД (далее – Сервисный центр МВД).
Перерегистрация автомобиля. Процедура регистрации автомобилей регулируется Порядком № 1388. В настоящее время регистрация и перерегистрация авто производится в Сервисных центрах МВД. Субъект хозяйствования должен перерегистрировать автомобиль в течение 10 дней с момента приобретения (п. 7 Порядка государственной регистрации (перерегистрации), снятия с учета автомобилей, автобусов, а также самоходных машин, сконструированных на шасси автомобилей, мотоциклов всех типов, марок и моделей, прицепов, полуприцепов, мотоколясок, других приравненных к ним транспортных средств и мопедов, утвержденный постановлением КМУ от 07.09.98 г. № 1388; далее - Порядок № 1388). Помимо договора купли-продажи для перерегистрации автомобиля на нового собственика потребуется оформление ряда других документов.
Продавец автомобиля перед продажей должен снять его с регистрации в Сервисном центре МВД. Для этого ему надо представить копию соответствующего решения о продаже автомобиля (приказ или протокол собрания учредителей).
Покупатель автомобиля для его перерегистрации должен подать в Сервисный центр МВД:
- заявление установленного образца (приложение 1 или 2 к Инструкции о порядке осуществления подразделениями Госавтоинспекции МВД государственной регистрации, перерегистрации и учета транспортных средств, оформления и выдачи регистрационных документов, номерных знаков на них, утвержденная приказом МВД Украины от 11.08.10 г. № 379);
- документы, подтверждающие правомерность приобретения: нотариально удостоверенные договоры купли-продажи, заключенные на товарных биржах или непосредственно в Сервисном центре МВД в присутствии администратора этого органа, акт приемки-передачи приобретенного автомобиля по форме приложения 6 к Порядку № 1388 (при покупке у изготовителя автомобиля) либо типовой формы № ОЗ-1 или произвольной формы с указанием обязательных реквизитов первичного документа;
- свидетельство о регистрации автомобиля (техпаспорт) или копию регистрационной карточки с отметкой Сервисного центра МВД о снятии с учета (для авто, которые ранее уже находились в эксплуатации);
- документы, подтверждающие уплату всех предусмотренных законодательством платежей.
Также отметим, что при регистрации (перерегистрации) бэушного автомобиля он обязательно осматривается специалистами экспертной службы МВД с целью сверки идентификационных номеров и составных частей автомобиля. По результатам осмотра делается соответствующая отметка в документах на автомобиль или составляется акт.
Особенности купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге
При оформлении купли-продажи ОС, которые находятся в налоговом залоге, действуют особые правила, установленные ст. 95 Налогового кодекса Украины (далее - НК). Так, п. 95.7 НК предусмотрено, что продажа имущества налогоплательщика осуществляется на публичных торгах и/или через торговые организации. Порядок продажи имущества на публичных торгах таков:
- имущество, которое может быть сгруппировано и стандартизировано, подлежит продаже за средства исключительно на торгах, которые проводятся биржами, созданными согласно закону и определенными контролирующим органом на конкурсных началах (см. Положение об условиях и порядке проведения конкурсов по определению уполномоченных бирж по продаже имущества, которое находится в налоговом залоге, утвержденное приказом Миндоходов и сборов Украины от 10.10.13 г. № 575);
- другое имущество, объекты движимого или недвижимого имущества, а также целостные имущественные комплексы предприятий подлежат продаже за средства исключительно на целевых аукционах, которые организуются по представлению соответствующего контролирующего органа на указанных биржах. Особенности проведения таких аукционов определены Порядком проведения целевых аукционов по продаже имущества налогоплательщика, которое находится в налоговом залоге, утвержденный приказом Миндоходов и сборов Украины от 10.10.13 г. № 571.
Переход права собственности
Для правильного отражения в учете приобретенных ОС важно точно определить момент перехода права собственности на них. Этот момент зависит от нескольких факторов, а именно:
- какой вид имущества является предметом договора (движимое или недвижимое);
- что предусмотрено условиями договора относительно момента перехода права собственности;
- каким способом покупатель получает приобретаемое имущество.
Правила перехода права собственности заключаются в следующем (ст. 334 ГК):
- право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом;
- передачей имущества считается вручение его приобретателю или перевозчику, организации связи и т. п. для отправки, пересылки приобретателю имущества, отчужденного без обязательства доставки;
- право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения;
- право собственности на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает со дня такой регистрации согласно закону.
Рассмотрим эти правила на примерах.
Пример 1. Предприятие приобрело производственное здание у другого предприятия по договору купли-продажи. Для такой покупки моментом перехода права собственности является дата внесения записи о смене собственника этого здания в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.
Пример 2. Предприятие приобрело по договору купли-продажи производственное оборудование, которое относится к движимому имуществу. Передача была оформлена актом приемки-передачи, подписанным уполномоченными представителями сторон. В договоре о моменте перехода права собственности ничего не сказано. В этом случае таким моментом считается дата подписания сторонами акта приемки-передачи приобретенного оборудования.
Пример 3. Автомобиль был приобретен через товарную биржу. Согласно договору право собственности на авто переходит к покупателю после полной его оплаты. В данном случае моментом перехода права собственности является дата осуществления покупателем последнего платежа по договору.
Выводы
Правила составления договоров купли-продажи ОС определены прежде всего гл. 54 ГК. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, то договор подлежит нотариальному удостоверению. При этом нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, вносит соответствующую запись в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.
Договор купли-продажи автомобиля надо перерегистрировать на нового собственника в 10-дневный срок с момента покупки.
Для правильного отражения в учете приобретенных ОС необходимо соблюдать правила перехода права собственности, установленные ст. 334 ГК.