Що таке довічна рента і як її оформити?

Літня людина може передати свою нерухомість в обмін на утримання та догляд до кінця життя, але договір ренти складний і має багато нюансів. Серед різних форм договорів придбання нерухомості (купівлі-продажу, дарування, успадкування) є ще такі варіанти угод як договори довічної ренти або довічного змісту з утриманням. Суть їх полягає в матеріальному забезпеченні та допомоги літній людині в обмін на отримання у власність його нерухомості.

Зазвичай однією стороною такого договору стають самотні літні люди, яким складно жити без матеріальної підтримки та догляду. Старим в нашій країні непросто зберегти гідний рівень життя - пенсії маленькі, квартплата і комунальні платежі зростають, потрібні медикаменти і догляд. І якщо у літньої людини, що опинилася в складній матеріальної ситуації, є у власності квартира, то він може знайти на неї претендента і укласти з ним договір довічної ренти, зберігаючи за собою право користуватися житлом до кінця життя.

Договори довічної ренти та довічного змісту з утриманням відрізняються один від одного тим, що в першому випадку бабусі-власниці квартири виплачується щомісяця обумовлена ​​сума, а в другому випадку потрібно взяти на себе обов'язки з її утримання, догляду та забезпеченню всім необхідним. Потрібно буде купувати продукти і одяг, прибирати і ремонтувати квартиру, оплачувати комунальні послуги, купувати ліки, доглядати, наймати доглядальницю, оплачувати лікування в стаціонарі, нарешті, оплатити і організувати похорон.

Матеріальна допомога старому та участь в його житті для багатьох може стати вирішенням квартирного питання в майбутньому. Але як двом сторонам знайти один одного - радити складно. Найчастіше люди знаходяться через «сарафанне радіо» і родинні зв'язки, рідше через органи соцзахисту. Обом сторонам важливо добре знати тих людей, з якими укладається подібний договір. У 85% випадків це не близька рідня, але знайомі люди - сусіди, далекі родичі, колишні колеги.

Як правильно укласти такий договір?

Якщо літня людина готова передати свою нерухомість іншій особі за догляд і довічне матеріальне утримання, і є той, хто може містити старого до його смерті і прийняти його нерухомість, то їм потрібно зробити кілька правильних кроків для укладення договору ренти.

Крок перший. Необхідно обговорити і сформулювати перелік умов договору ренти - всі деталі докладно. Не потрібно поспішати, всім сторонам потрібно вдумливо підійти до складання цього документа. Стандартної форми договір не має, він завжди індивідуальний.

Літня людина має зазначити в договорі свої вимоги - що зобов'язана робити інша сторона, платник ренти. У ньому мають бути вказані всі істотні умови і нюанси, гранично точно дано формулювання. Наприклад, платник ренти повинен перераховувати певну суму не пізніше обумовленого терміну, сума повинна індексуватися з урахуванням зростання інфляції. Якщо у другої сторони будуть й інші обов'язки (оплата послуг ЖКГ, купівля ліків, догляд і т.д.) - їх все потрібно прописати.

Випадки в житті бувають різні. Наприклад, у момент підготовки документа літня людина був загалом-то здоровий, але потім серйозно захворів, а в договорі догляд за ним і забезпечення доглядальницею і ліками не передбачені. Або, навпаки, в договорі ренти не передбачили смерть платника ренти і правила спадкування цього договору. Словом, краще передбачити все.

Наважуючись на договір ренти, потрібно обов'язково опрацювати документ з юристом, який на основі своєї практики додасть умови захисту літньої людини у разі недобросовісності платника ренти, і, навпаки, зніме його ризики, якщо нечесно поведеться власник.

Крок другий. Власник повинен зібрати всі документи, що підтверджують його право власності на нерухомість, на яку укладається договір ренти. Потрібно довідку про кадастрової вартості об'єкта і дані про всіх зареєстрованих в квартирі осіб. Також необхідні оригінали всіх документів, що підтверджують особистості обох сторін договору.

Адвокат Петро Колд рекомендує також взяти довідку з психоневрологічного диспансеру про стан здоров'я власника. «Обов'язкового вимоги про це немає, - пояснив він, - але якщо у людини досить великий вік і є серйозні захворювання, я все ж раджу взяти довідку у психіатра, що на момент укладення договору власник був здоровий. Цієї довідки буде достатньо, щоб у випадку суперечок спадкоємці не змогли послатися на неосудність літньої людини ».

Крок третій. З усіма цими документами сторонам необхідно прийти до нотаріуса. Нотаріус оцінює дієздатність власника і усвідомленість його рішення. На підставі пакету документів він оформляє і завіряє договір довічної ренти. Договір ренти має бути нотаріально завірений в обов'язковому порядку.

Крок четвертий. Сторони повинні передати до реєстраційних органів завірений нотаріусом договір і сплатити держмито. Після реєстрації угоди видається свідоцтво про власність, в якому буде вказано новий власник і обтяження.

Новий власник - платник ренти - повинен виконувати умови контракту до смерті колишнього власника нерухомості. І тільки тоді він зможе подати заяву про зняття обтяження з квартири, надавши довідку про смерть колишнього власника, після чого отримає право використовувати квартиру або будинок на свій розсуд.

Умови розірвання договору

Договори ренти або довічного змісту з утриманням расторгаются виключно за згодою сторін або через суд. Є лише дві підстави, за якими угода визнається нікчемною - це невиконання умов договору і визнання власника на момент його укладення недієздатним.

Якщо умови договору дотримувалися і літня людина в момент підписання договору був дієздатний, то договір ренти, на думку адвокатів, визнати недійсним практично неможливо.

Якщо ж у літньої людини, одержувача ренти, є обґрунтовані претензії до виконання умов договору, і він у суді це доведе, то суд розірве договір. На практиці нерідкі випадки, коли літні люди звертаються до суду для розірвання договору.

«Іноді бувають випадки шахрайства з боку старих, - каже Петро Колд, - Але в основному літні люди розривають договори ренти, коли про них забувають і перестають за ними доглядати».

Ризики і підводні камені

До договорів ренти всі ставляться з деяким побоюванням. І не даремно - шахраїв на ринку нерухомості вистачає. Саме тому подібні угоди найчастіше і укладаються між знайомими людьми. У кожному разі, заспокоюють юристи, захистити може власне договір. Гарантія і захист сторін в подібній угоді - нотаріальне завірення і суть договору ренти: до кінця життя літньої людини нові власники не зможуть продати квартиру, закласти, оселитися в ній, якщо це не обумовлено в договорі ренти, і зобов'язані будуть містити свого підопічного.

Тим не менш, розглянемо можливі ризики сторін. Перший ризик - це помилка літньої людини у виборі партнера. Важливо довіряти, а потім довіру підкріплювати грамотним і ретельно прописаним договором. Це суб'єктивний фактор, але в ньому суть. Можна симпатизувати людині, прощати його необов'язковість або забудькуватість, а в підсумку зіткнутися з систематичним невиконанням умов договору. А можна, навпаки, недолюблювати свого партнера, і раз за разом вишукувати вади в його турботі. Тут формула «нічого особистого» не спроможна. Тому потрібно вирішити для себе - чи зможете ви довгі роки бути пов'язаними з конкретною людиною таким контрактом чи ні. Про це ж потрібно задуматися і платникові ренти.

Ризик другий - посильность ноші. Це ризики і літньої людини, і його партнера. Цілком можливо, що витрати на утримання старого з роками не зменшаться, а зростуть. Тому краще постаратися відразу реально оцінити свої можливості, у тому числі і фінансові.

Ризик третій стосується платника ренти - дочекається він цієї квартири. Бували випадки, коли старий переживав двох своїх платників ренти. Для того, щоб виключити цей ризик, потрібно передбачити умови успадкування квартири (і, відповідно, зобов'язань за договором) у разі смерті платника ренти.

Ризик четвертий - платники ренти захочуть переселити старого. Якщо в договорі ренти буде зафіксовано, що переїзди виключені, то така дія означатиме порушення умов договору, і потрібно звертатися до суду.

Ризик п'ятий - літня людина хоче розірвати договір в односторонньому порядку через кілька років після його підписання. «Визнати договір недійсним лише тому, що одна сторона його вже не хоче виконувати, не можна, - звертає увагу адвокат Петро Колд. - Наприклад, якщо платник ренти акуратно виконує всі умови договору, то одержувач ренти не зможе розірвати його тільки тому, що йому так захотілося ».

За його словами, в адвокатській практиці чимало випадків шахрайства не тільки з боку платників ренти, але і з боку бабусь і дідусів, які під «пристойними» приводами провокують невиконання договору іншою стороною, а потім намагаються розірвати договір ренти. Наприклад, вони не забирають гроші, починають перешкоджати оплаті комунальних послуг і так далі. А в результаті поспішають до суду за розірванням договору на тій підставі, що два місяці не отримували ренту. Якщо суд визнає їх претензії, то всі раніше внесені кошти того, хто доглядає, пропадають, а літня людина повертає собі право власності.

Юристи радять платникам рент, потурбуватися веденням журналу для збереження чеків і квитанцій про перераховані або витрачених сумах. «Звідти звичку отримувати підпис старого в цьому журналі. У судових розглядах такі документи відіграють важливу роль », - зазначає Колд.

Ризик шостий - невиконання умов договору з боку платника ренти. У цьому випадку старикам, не зволікаючи, потрібно йти до суду і розривати договір.

Ризик сьомий - претензії родичів. Найчастіше про розірвання договору ренти після смерті літньої людини наполягають родичі і на тій підставі, що на момент підписання договору він не віддавав звіту в своїх діях і був недієздатний. У цьому випадку корисна довідка з психологічного диспансеру, взята перед угодою, і необхідно нотаріальне завірення угоди. Можна, звичайно, посмертно провести психолого - психіатричну комплексну експертизу на основі документів і свідчень свідків - але це дуже складний процес і часто безрезультатний.

Якщо договір ренти складений грамотно, то залишаються лише ризики невиконання умов договору. Наприклад, не зафіксована обов'язкова індексація суми ренти залежно від інфляції, або упущений важливий пункт оплати доглядальниці у випадку хвороби. Приміром, у договорі не прописаний спосіб і строки виплати ренти, тоді старий не може користуватися призначеними для нього грошима або отримує їх раз на півроку. Це призводить до того, що його матеріальне становище залишається на тому ж жалюгідному рівні, а квартира - вже номінально чужа. Змінити умови договору з ініціативи однієї зі сторін - дуже складна процедура. Саме тому краще скористатися послугами юриста до укладення договору, а не при виникненні проблем.

Джерело:

http://www.zagorodna.com/ru/stati/cht...