• Быстрый поиск надежных решений
    и практической информации
Получите доступ к более 2 миллионов готовых решений, публикаций и обзоров
Оформить
подписку

Единщик сдает помещение как предприниматель и как физлицо: риски и решения

Ольга Папинова

24.03.2015 299 0 0

Что сделали неправильно: для того чтобы обойти ограничение в 300 м2, часть помещений предприниматель-единщик сдал в аренду от своего имени как простое физическое лицо.

Как теперь поступить: в сложившейся ситуации остается только перейти на общую систему налогообложения. А в дальнейшем – изменить схему работы, следуя нашим рекомендациям.

Ситуация

Вид предпринимательской деятельности плательщика единого налога (далее – ЕН) второй группы – предоставление в аренду недвижимого имущества (группа 68.20 КВЭД ДК 009:2010). Чтобы не нарушить ограничение по площади, предусмотренное Налоговым кодексом (далее – НК), предприниматель заключил договор аренды нежилого помещения с другим предприятием-единщиком как обычное физлицо.

Давайте узнаем, допустима ли такая операция и каковы ее налоговые последствия. Но сначала уточним, что для целей налогообложения сдача в аренду помещений считается услугой (пп. 14.1.185, 14.1.203 Налогового кодекса, далее – НК).

Какие нарушения были допущены

Напомним, какие ограничения установлены для единщиков второй группы пп. 2 п. 291.4 и пп. 291.5.3 НК:

услуги можно оказывать только плательщикам ЕН (физическим и юридическим лицам) и/или населению;

общая площадь сдаваемых в аренду жилых помещений не может превышать 100 м2, нежилых – 300 м2.

Первый пункт в нашем случае не нарушен – арендатором является юрлицо-единщик.

А чтобы не нарушить второй пункт, единщик решил его обойти. «Лишнюю» площадь он сдает в аренду как обычное физлицо, для которого нет таких ограничений. При этом предполагает, что одна часть арендных доходов будет облагаться ЕН, а вторая часть – НДФЛ (предприятие-арендатор удержит сумму налога при начислении физлицу платы за аренду). Сразу скажем, что он заблуждается.

Конечно, такая операция в принципе допустима. Но в нашем случае она приведет к крайне негативным налоговым последствиям для единщика. Объясним почему.

Хозяйственная деятельность нашего единщика – сдача в аренду собственного/арендованного недвижимого имущества. Поэтому все его доходы от сдачи в аренду недвижимости рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности, облагаемые ЕН. И не важно, что часть доходов от аренды получена единщиком как обычным физлицом. Разделить арендные доходы на облагаемые ЕН и облагаемые НДФЛ в данном случае нельзя. Такой вывод следует из Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом ГНC от 20.02.12 г. № 136 (далее – Обобщающая консультация № 136).

Значит, общая площадь переданных в аренду помещений не вписывается в рамки, установленные законодателем для арендодателей-единщиков. Получается, предприниматель нарушает требования НК и поэтому не может находиться на упрощенной системе налогообложения.

В то же время в Обобщающей консультации № 136 поясняется: если бы хоздеятельность единщика не была связана со сдачей в аренду недвижимого имущества, то он мог бы сдавать в аренду свои помещения как обычное физлицо. Такой доход облагался бы НДФЛ по правилам п. 170.1 НК.

Что ждет единщика-нарушителя

В пп. 298.2.3 НК предусмотрены случаи, когда единщик-нарушитель обязан самостоятельно перейти на общую систему налогообложения. Они же названы в п. 299.10 НК как основания для аннулирования регистрации единщика по решению контролирующего органа.

Кроме того, нарушителя ожидает уплата ЕН по ставке 15 % (п. 293.4 НК). Правда, не всегда. Посмотрите на таблицу.

№п/п

Нарушение

Нарушитель должен применить ставку ЕН в размере 15 %

1

2

3

1

Превышение допустимой численности наемных лиц*

2

Выбор недопустимой организационно-правовой формы хозяйствования (для юрлиц)*

3

Наличие налогового долга на каждое первое число месяца в течение двух кварталов подряд

4

Превышение допустимого объема дохода за календарный год*

К сумме превышения**

5

Применение неденежного способа расчетов*

К доходу, полученному при таких расчетах

6

Осуществление видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения*

К доходу, полученному от такой деятельности

7

Осуществление вида деятельности, который не указан в реестре плательщиков ЕН (единщиков для первой и второй группы)

* Нарушитель должен перейти на общую систему налогообложения.

** В предусмотренных п. 293.8 НК случаях единщики, превысившие допустимый объем дохода, имеют право перейти в более «высокую» группу, чтобы избежать перехода на общую систему.

Какому же нарушению соответствует анализируемый случай? На наш взгляд, никакому. Даже наиболее универсальный вид нарушения (стр. 6 таблицы) здесь тоже не совсем подходит. Ведь единщик осуществляет «правильный» вид деятельности – сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость. И то, что вместо 300 м2 нежилой недвижимости он сдал в аренду, например, 320 м2, не означает, что он занимается неразрешенной деятельностью.

Однако налоговые органы считают иначе. Они трактуют нормы пп. 291.5.3 НК таким образом, что сдача в аренду помещений площадью свыше 300 м2 является запрещенным для единщика видом деятельности. И в такой ситуации, как следует из устных консультаций налоговиков, предприниматель должен уплатить ЕН по ставке 15 % с суммы дохода, полученной от аренды «лишней» площади.

Заметим, что похожая ситуация (тоже не назван-ная среди нарушений в НК) возникает, когда единщик второй группы оказывает услуги «за-прещенному» контрагенту (лицу, находящемуся на общей системе налогообложения). По мнению налоговых органов, в этом случае предприниматель тоже занимается деятельностью, которая не дает права применять упрощенную систему. Рецепт для нарушителей таков: нужно уплатить15 % ЕН с запрещенного дохода и перейти в третью группу либо уйти на общую систему налогообложения. Такое видение ситуации изложено в письме ГНС от 07.12.12 г. № 6815/0/61-12/23-50.0214.

Мы же считаем, что в НК не предусмотрена ответственность за превышение предельно допустимых размеров сданной в аренду жилой/нежилой недвижимости. Обобщающая консультация № 136 только констатирует факт нарушения и невозможность находиться на упрощенной системе налогообложения. Нормами НК не предусмотрена ответственность за превышение предельных размеров сданной в аренду жилой/нежилой недвижимости. То есть 15%-ный ЕН в этом случае не должен начисляться.

Подведем итог.

1. В нашей ситуации единщика не спасает пере-ход в третью группу. Ограничение по площади при сдаче в аренду установлено для всех физлиц-единщиков независимо от группы.

2. На практике налоговый орган, вероятно, будет настаивать, чтобы предприниматель уплатил ЕН по ставке 15 % с арендного дохода, полученного за лишнюю площадь, а также перешел на общую систему налогообложения.

О двойном налогообложении

Предположим, единщик заключит с предприятием договор аренды как обычное физлицо. И не уведомит его о своем налоговом статусе. Тогда предприятие как налоговый агент обязано будет начислить и удержать НДФЛ при выплате дохода (арендной платы) физлицу.

Кроме того, эту же сумму предприниматель должен будет отразить в налоговой декларации плательщика ЕН в составе налогооблагаемого дохода. В результате доход от аренды попадет под перекрестное налогообложение: будет объектом для начисления как НДФЛ, так и ЕН.

А если еще в качестве наказания контролирую-щий орган станет настаивать на уплате с «лишнего» дохода ЕН по ставке 15 %? Тогда потери физлица будут еще ощутимее.

Чтобы избежать уплаты хотя бы НДФЛ, наш арен-датор должен сообщить предприятию-аренда-тору, что он плательщик ЕН и сдача недвижимо-сти в аренду является видом его предпринима-тельской деятельности. Тогда, руководствуясь пп. 165.1.36 НК и Обобщающей консультацией № 136, предприятие не будет начислять и удер-живать НДФЛ при выплате дохода физлицу.

Для подтверждения своего налогового статуса и вида деятельности единщик может представить арендатору свидетельство плательщика ЕН либо выписку из реестра плательщиков ЕН.

Добавим, что плательщики ЕН не обязаны получать выписку из реестра (см. письмо Миндоходов от 12.05.14 г. № 10713/7/-99-99-17-02-02-17). Ведь на едином государственном регистрационном веб-портале юридических лиц и физлиц-пред-принимателей и на официальном веб-портале Миндоходов ежедневно должны размещаться данные из реестра плательщиков ЕН. А также информация о лицах, регистрация которых в качестве плательщиков ЕН аннулирована.

Что же делать единщику, который не вписался в площадь, разрешенную для сдачи в аренду?

1. Начиная с квартала, следующего за тем, в котором было допущено нарушение, ему придется перейти на общую систему налогообложения и облагать свои предпринимательские доходы НДФЛ.

2. Для того чтобы в дальнейшем минимизировать налоги с арендных доходов, предприниматель может поступить так: после перехода на общую систему налогообложения сдавать помещения в аренду предпринимателям-единщикам. Установить им невысокую арендную плату (ограничение «не менее минимального арендного платежа», предусмотренное пп. 170.1.2 НК, не распространяется на предпринимателей), а размеры помещений – в пределах допустимого для отдельного единщика лимита в 300 м2. А уже единщики будут сдавать помещения в субаренду. В результате часть арендных доходов предпринимателя будет облагаться НДФЛ, а часть – ЕН.

Комментарии к материалу

Оформить подписку на раздел «Коммерция»

Надежные решения по бухучету, налогам и праву

525 грн / квартал

Купить